Every Summer in downtown Sunnyvale the Chamber of Commerce of Sunnyvale support a series of the Music and Market Every Wednesday, 5-8:30pm. Free.

Sunnyvale Farmers Market, South Murphy Avenue between Washington and Evelyn, Sunnyvale. 510.745.7100.

August 20 th Manicato

(Latin, reggae,rock)

August 27 The Groove Kings

(Classic rock & Soul)

There is not only concert in the downtown. You can walk around to enjoy many food vendors like pop corn, crepe, BBQ… and fresh organic fruits.

I enjoy those concerts . We bring our own chairs and sit at the Murphy Street. Looking at the blue sky, eating good food, drinking, talking with friends, listening the music and watching others dancing in street. It is so relaxing you just forget the hot summer any more.

is the good time to look at the top two quarters of 2008 Silicon Valley (Santa Clara Valley) real estate market which includes the following city: Campbell, Cupertino, Gilroy, Los Altos,Los Altos Hills, Los Gatos, Los Gatos Mtns, Milpitas, Monte Sereno, Mountain View, Palo Alto, San Jose, Santa Clara, Saratoga,
Sunnyvale.

We know the real estate market is changing. Let us look at the number of inventory vs closed sales which is the 2^nd and 3^rd columns:

1). At the 1^st quarter of 2007 60%of the homes sold in 47 days on market in and median sales price was $780K.

2). At the 2^nd quarter of 2008 only 42% homes has sold in average day for 48 days and the median sold price is $750K.

When we combined the both information we know that the sale ability rate has dropped for 18% and the price dropped for 5%. If you are the sellers of those cities, your home needs to be in good condition and priced aggressive to be at the 42% homes that can be sold.

Single Family Residential                                                                             

Years   New Listings  Current Inventory       Closed Sales   Average DOM            Average CDOM            Average Sales Price   Median Sales Price

2007-Q1          4402    3137    2133    47        64        1,002,671        780,000

2007-Q2          5736    4163    2797    35        47        1,090,218        865,000

2007-Q3          5318    4562    2155    37        50        1,065,137        850,000

2007-Q4          3768    3895    1557    46        61        1,035,274        842,000

2008-Q1          5264    5162    1342    55        78        994,206           780,000

2008-Q2          6053    5706    2423    48        71        954,229           750,000

Summary        30541  26625  12407  43        60        1,026,994

找對經紀人 房屋可賣好價錢

By grace keng

找對經紀人 房屋可賣好價錢

聖荷西水星報( San Jose Mercury News )報導: 聖塔克拉拉縣(Santa Clara County )房屋地產經紀人協會總裁溫尼斯表示, 聖塔克拉拉縣巴洛阿圖市( Palo Alto )、庫比蒂諾( Cupertino )等學區好的城市房價與銷售成績的確表現亮麗, 可是水星報指出銷售成績較差的一些聖荷西地區, 如經由有經驗的房地產商處理, 一樣有以不錯的價錢賣出的例子. 聖塔克拉拉縣6月份的房屋銷售情形成兩極化發展,房屋銷售量比去年同期大跌22%,創下當地12年來最低紀錄,可是中間房價不斷提高,比去年同期增加2.7%,達到79萬1000元. 並且比巴洛阿圖,庫比蒂諾,薩拉度加( Saratoga)等高價位房屋銷售情形良好.房屋產專家表示,聖塔克拉拉縣巴洛阿圖、洛斯阿圖( Los Altos ) 、 山景城( Mountain View )等學區好的昂貴住宅區, 現存代售屋預計36天內即可售出, 而聖荷西的東區、南區與中間地帶的現存代售屋過多, 估計要一年以上才能銷售完畢. 代售屋存量過多也影響到這些地區的房價. 水星報亦指出, 聖荷西東區與南區等地的房價近幾年不斷下跌, 如聖荷西一所3月份推出的房子, 面積1148 平方呎, 標價才58萬元, 而屋主2005年9月買下這棟房子的時候共花了62萬5000元. 溫尼斯認為如果賣方找有經驗的房地產商處理, 以適合行情的的價錢推出, 則在聖荷西等地銷售房屋並不是太難的事情. 他說, 事實上他最近才以不錯的價錢在聖荷西區售出一所中古房子, 因此聖荷西等地銷售情形不佳可能與屋主或經紀人處理的方式有關. 溫尼斯同意受到次級貸款風波影響, 信用狀況不好的客戶較難申請到貸款, 這當然也會影響到房屋的銷售.

法拍屋

By grace keng

法拍屋

星島日報記者施秋羽布雷斯本報道

受次級房貸風暴影響，灣區阿拉美達縣以及帝利市的法拍屋如雨後春筍般滋長。連帶著很多打著提供法拍屋列表的網站，點閱率也節節高升，位於聖里安德魯兩房一廳的房屋，標價不到30萬元，讓人不心動都難，書店的架上也冒出了不少專攻法拍屋的新書。法拍屋似乎是撿便宜的絕佳途徑，但購買法拍屋的管道與程序繁瑣，一般民眾在買屋前，可得先做好功課了。

根據RE/MAX資深地產經紀耿竹萍(Grace Keng) 提供的DataQuick July24 2007數據顯示，灣區2007年第二季收到違約通知 (Notice of default) 的房屋戶數目前7696戶，比去年同期的2910戶成長了164.5%。

三藩市美亞輔鄰社的房屋發展部經理鄭柏健表示，「釋出法拍屋的屋主主要以拉丁裔與白裔為主，傳統上華人對自己辛苦供的房屋不會輕易放手，因此灣區法拍屋屋主華人所佔比率不到2%。次貸風暴引起的法拍屋效應在灣區阿拉美達縣與帝利市最為明顯，而三藩市的房價因居高不下，所以法拍屋的數目很少，也許一個月才兩三戶房子要法拍。」鄭柏健坦言，買法拍屋的確可以找到比較便宜的價錢，但也沒有如網站上面所寫的便宜到50%這麼誇張。

廣義的法拍屋(foreclosure)指是拖欠房貸款項，因而被債權人收回轉賣的物業。在美國法拍屋常常不是透過法院來拍賣，銀行、公家單位、地產公司、貸款公司、拍賣公司，都可能處理法拍屋業務的單位。

法拍屋通常有兩種情況，一種是欠稅法拍屋，主要因為拖欠土地、房屋稅款而遭法院拍賣，拍賣資訊會在地方政府的網站或公布欄公佈。而次貸風暴直接影響的，則是欠銀行貸法拍屋，屋主因為付不出房貸，房屋面臨被轉賣的命運。

一般民眾要購買法拍屋，有幾個主要管道：

地方的警長(Sheriff)辦公室主持法庭交付的拍賣業務，通常只站監督輔導的角度，真正的拍賣還是委託民間公司辦理，拍賣的資產複雜，商用建築、停車場、民宅，都是可能的拍賣項目。

拍賣會，大大小小的拍賣公司或物業公司針對不同的物產分類進行拍賣，法拍屋的產權項目與狀態都是民眾要事先注意的。拍賣會的節奏與程序非常的快速，一般非地產專業的民眾要參加可能會碰了一鼻子灰，最好是事先已經知道拍賣會上哪一棟房子是自己的目標，再來下手。

專業地產經紀，有專門負責拍賣屋的地產經紀，這些地產經紀或追逐拍賣通知尋找便宜的法拍屋，或代表買屋人參與拍賣會。負責拍賣屋業務的華裔地產經紀目前較少。

法拍屋網站，提供法拍屋資訊網站以會員制管理，會員一年約需付出600元左右來取得進一步的資訊。民眾使用法拍屋網站，主要是相信藉由網路的無遠弗屆，可以得到更多資訊，一方面也是存著「避開中間人」的心態，以節省層層附加下的成本，但事實上，大部分的法拍屋網站，在某種程度上也是仲介網站，列表的拍賣屋背後事實上都有地產經紀在處理。

政府機關如房屋與都市發展部 (HUD, Department of Housing and Urban Development)、退伍軍人局 (Veteran Administration, VA)、聯邦國家房貸協會 (Federal National Mortgage Association, 簡稱Fannie Mae)、聯邦住宅放款抵押貸款公司 (Federal Home Loan Mortgage Corporation ; 簡稱Freddie Mac)都會有房屋拍賣，其中HUD的房屋以1到4單位的民宅為主。一般民眾要與此類機關交涉買屋，通常需要透過該單位認證的地產經紀來下標，如果成交，部份機構如HUD也會支付地產經紀佣金。

法拍資訊除了可以透過上述的管道獲得，也可以多注意地方報紙的分類廣告欄的法拍屋資訊。更積極的買屋人，也可以注意離婚啟事、訃聞等消息，因為此類事件也常將房屋送入市場求售。

不 管透過何種管道找到理想的法拍屋，對於買屋人來說資金調度可能說是一大麻煩，因為法拍屋在理論上是以現金交易的。一般的房地產買賣，可以用買賣的房屋向銀 行抵押借貸，但是法拍屋就是因為在貸款上出了問題，債權人要的就是變賣房屋求現來解決爛帳，因此不可能先過戶到買屋人名下，再來貸款慢慢還清。

當法拍屋得標之後，必須先下訂金，之後在法拍單位規定的期限下要全額付清，這段時間通常很短，最短可以短至14天。由於短時間內就需要結清款項，因此事前先確定有現金來源就顯得格外重要，目前部份銀行提供代墊服務，先替買屋人付款，等到房屋過戶後，再轉成一般房貸處理，但切記事先取得銀行的貸款核准，免得好不容易等到的房子，卻因為付錢付慢而給飛了。 短時間內要籌措大量現金，但偏偏又不是每個人都有良好信用，銀行的效率也不一定可以跟上買屋進度，所以透過短期融資(hard money) 借貸，是常見手法，這樣的借貸方式可想而知，利率比起一般貸款要高得很多，最高可以到29%。由於次貸風暴的源起即是不良信用借貸，因此在追求好價錢的同時，買屋人也必須多注意自己的財務規劃，量力而為。

另外與法拍屋相似的選項還有銀行或是貸款公司未拍賣成功房屋，此類銀行稱為銀行擁有屋REO (Real Estate Own)，銀行擁有屋的資訊通常不易讓一般的買屋人取得，通常銀行會委託房地產經紀人處理。銀行擁有屋通常銀行虧錢廉售（short sale），因為原屋主常已拖欠5個月以上的貸款，銀行需要錢不需要房屋，銀行將房屋以低於未還貸款的金額賣掉，房地產經紀人可以幫助你尋找這種廉售房屋。

耿竹萍表示，由於銀行是廉售交易的最後決定者，礙於銀行運作等結構性問題，廉售交易曠日費時，拖上數個月並不稀奇，有時銀行還會出爾反爾，因此買屋人可得多用上一點耐心了。

The rencent NY time reports that, “Allegations that granite counter tops may emit dangerous levels of radon and radiation have been raised periodically over the past decade, mostly by makers and distributors of competing counter top materials.

The Marble Institute of America has said such claims are “ludicrous” because although granite is known to contain uranium and other radioactive materials like thorium and potassium, the amounts in countertops are not enough to pose a health threat. “

The Silicon Vally Chris form the Holmes & Watson Inspection answered some of questions about the possible dangers of radon emitted from the granite counter tops. He said: “Granites often contain trace amounts of material that can produce measurable amounts of radon gas but the key word is “measurable”. As an illustration, imagine turning on a burner on your stovetop. The burner emits heat, but has little to no effect on the overall temperature of your house. Similarly, if your countertop emits a small amount of radon, it will generally be insignificant when diluted with the air in your entire home. There are hundreds of times more likely to be at risk for radon emanating from the soil beneath your home. The US EPA states it in the Consumer’s Guide to Radon Reduction: “In a small number of homes, the building materials (e.g., granite and certain concrete products) can give off radon, although building materials rarely cause radon problems by themselves. In the United States, radon gas in soils is the principal source of elevated radon levels in homes.”

Indeed, health physicists and radiation experts agree that most granite counter tops emit radiation and radon at extremely low levels. Chris recommended airing out the house a couple of times a week. The concerned homeowners can buy an inexpensive test kit at their local hardware store to test the granite counter top. If you need more reading material you can find the book of “What is home buyer should know about radon?” from EPA. The photo is credited to cbsnews.com